8月25日，中国金茂发布2026年中期业绩。一串看似矛盾的数据，引来了市场的瞩目：签约销售额575亿元，同比增长8%，行业排名升至第7位。可另一边，营收214.18亿元，同比减少15%；归母净利润8.79亿元，同比下降19%。
卖得多了，赚得却少了。这并非金茂独有的困境，而是当下不少房企共同的“体感”。但在金茂身上，这种撕裂感尤为明显——因为它恰好处在一个关键的转型窗口：旧账未了，新芽已生。
“旧账”结在哪？
两年前的房子，决定了今天的利润
要理解今天的利润下滑，得先看两年前发生了什么。
2023年，金茂做了两件大事：一是当年归母净利润亏损68.69亿元；二是明确了“收缩战线，聚焦核心”的战略收缩方向。
这两件事其实是同一件事的两面：用一次性的大幅减值，把过往高价拿地、低效占用的“历史包袱”在账面上彻底卸掉。
2020年至2024年，金茂连续五年计提减值，合计195.9亿元，卸掉了相当体量的历史存货负担。
代价也是惨烈的。2023年那场亏损，让市场一度对这家央企开发商失去信心，但如今回过头来看，这恰恰是企业必须承受的阵痛——不把旧账结清，就没办法轻装上阵。
如今结算到利润表中的，正是2023年后卖出的房子。那段时间，金茂为了保现金流、保市场份额，在价格上作了不少让步。体现在今年上半年，就是物业开发毛利率降至7%，比去年同期少了5个百分点，直接拖累了整体利润表现。7%的毛利率，意味着卖100元的房子，扣除建筑、土地成本后只剩7元，几乎没有“安全垫”，这个水平在整个行业里也是处于底部区间。
用公司财报原话来说，利润下滑是“由于2024年底至2025年获取的高毛利项目尚未集中结算所致”。一句话概括：今天赚的钱，是两年前种的因；今天种的因，要等到两年后才能结果。
“新芽”长在哪？
575亿销售额背后的进攻与隐忧
如果说利润表反映的是“过去”，那么销售额和土储反映的就是“未来”。
575亿元的签约销售额，同比增长8%，这是在TOP10房企平均下降9%的背景下实现的。这个“逆势”，靠的不是运气，而是清晰的战略执行。
首先是产品力的升级。2024年金茂推出了“金玉满堂”产品系列，覆盖从高端改善到主流刚需的不同客群。公司坚持高品质定位，住宅平均签约单价提升至约2.8万元/平方米。
其次是投资的高度聚焦。上半年销售的96%来自一、二线城市，华北和华东区域合计贡献了81%。卖得好的地方，都是经济底子厚、购买力强的区域——这也反过来支撑了公司在这些地方继续拿地的信心。
数据显示，2026年上半年，金茂高质量补货294亿元，获取12宗土地，平均溢价率仅1.36%。方正证券指出，截至2026年8月13日，公司精准获取15个项目，全部位于一、二线城市，其中底价获取土地11宗。这意味着，金茂正在用极低的成本，补仓未来两到三年的“粮草”。
这些新项目，土地成本低、区位好、产品定位清晰，毛利率远高于目前的结算项目。方正证券预测，随着这些高质量项目逐渐交付，公司在营收和利润端将迎来持续优化，预计2026—2028年归母净利润分别为12.75亿元、14.85亿元、20.34亿元，将逐年回升。财通证券也给出了类似判断，预计2026-2028年归母净利润为13.5亿元、17.1亿元、19.3亿元，同比增长8%、26%、13%。
但进攻的另一面，隐忧同样存在。
其一，盈利质量依然偏弱。其二，多元化业务尚未真正撑起大局。2025年物业开发收入仍占总营收的80%。其三，财务隐忧并未完全消散。上半年经营活动现金流净额达104.87亿元，这是一个积极信号。有息负债虽在压降，新项目补仓导致的存货却在增加，如果去化速度跟不上，还有可能再次形成积压。
方正证券在风险提示中明确列出“计提减值不充分风险”，说明市场担忧公司是否已经完全出清历史包袱。
央企的“活法”
用时间换空间，但最大的变量是市场
金茂的这份半年报，本质上是一家央企地产公司在行业转型期交出的“期中答卷”。它的策略很清晰：先承受阵痛、出清历史包袱，再用大股东的信用背书稳住基本盘，最后通过精准投资和存量盘活，重建未来的利润增长。
从数据看，2026年上半年公司有息负债较2025年末减少62亿元，境内外有息债务平均利率降至2.89%，公司正在为下一阶段的增长积蓄力量。
但最大的不确定性，仍然是整个行业的复苏节奏。 金茂正在穿越周期，但还没完全走出来。利润修复靠时间，多元业务靠突破，库存去化靠市场。如果行业再次走弱，金茂的“时间换空间”策略将面临更大考验。
专题
冷眼看财报
南方+记者 周中雨
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