8月24日晚，融创中国（01918.HK）发布公告，公司间接全资附属公司融创房地产管理有限公司作为买方，与卖方融者共创控股有限公司签订买卖协议，拟收购融顺投资有限公100%股权，而融顺投资间接持有而今管理100%股权，交易对价1.23亿元，将以配发及发行代价股份方式完成支付。
引人注目的是，融创在公告中对战略方向的表述——确立“资产管理+资产运营”为战略转型升级方向。房地产业务将从传统的投资开发一体化模式，分拆为资产管理和项目建设运营管理两大独立业务板块，各自独立拓展市场化业务。
在行业风险出清、存量时代来临的大背景下，这一纸公告不只是一次普通股权收购，更是经历债务重组之后，融创对自身生存模式的一次重新定义。当拿地、建房、卖房的旧增长逻辑日渐褪色，越来越多房企开始思考：不靠自有资金囤地开发，靠输出管理能力赚钱，这条路究竟怎么走？
从“开发商”到“服务商”，一场不得已的转身
融创的转型并非毫无来由。
过去三年，这家公司经历了从行业标杆到债务违约、再到完成境内外公开债重组的“过山车式”起伏。尽管债务重组取得进展，但销售端的寒意并未消散。花旗近日发布研报指出，2026年前七个月融创合约销售同比下滑18%至64亿元，盈利能见度有限。物业销售复苏缓慢，成为悬在公司头顶的达摩克利斯之剑。
传统开发模式的核心逻辑是“拿地—建房—卖房—回款—再拿地”，这是一个高度依赖资金杠杆和销售流速的正循环。当销售端持续缩量、融资端依然紧绷，这个循环就难以为继。融创在公告中坦承，此番调整是为了“应对行业变化，更好地顺应行业发展趋势和政策导向”。
更深层的原因在于行业底层逻辑的变迁。近年来国家持续鼓励存量资产盘活，推进不动产 REITs 常态化发行，打通不动产“投—融—管—退”完整链条，不动产资产管理的市场经营环境持续完善。孙宏斌在2026年6月的股东会上预判，房地产行业商业模式将迎来结构性变革，传统开发模式逐步迭代，未来开发物业将转向基金化运营模式，持有型优质物业将依托基础设施REITs实现资产证券化盘活。在他看来，“别人出钱、房企操盘”的类基金模式，可能成为行业未来的主流形态。
伴随着房地产告别增量扩张时代，城市更新、存量盘活、风险项目纾困成为行业重要赛道，大量项目不缺资金，缺的是成熟的操盘、建设、运营能力，这就给具备开发经验的房企打开了第三方管理市场空间。
融创发布的全新战略可谓是恰逢其时。转型后，公司资管业务聚焦资金整合与投资机会挖掘，为资金方创造回报、获取管理收益；建管业务则为投资项目及第三方项目提供建设、运营、销售等专业服务，以轻资产模式获取服务收益。两大板块既可以独立对外拓展市场化业务，又能够互相协同赋能，完成从开发商向不动产资产管理者的身份迭代。
从“自己建房卖房”转向“替别人管理资产”，融创正在剥离过去30年来中国房企最核心的标签“重资产”，转向“轻资产服务商”。
“管房”底气何在？存量盘活跑出多个标杆样本
转型口号易喊，能力落地难行。在正式官宣战略之前，融创已经在存量盘活、委托操盘领域积累了不少经验。
过去几年，融创与中信金融资产、中国长城资产等AMC机构深度合作，广泛采用“资方出钱、融创操盘”的类基金模式，盘活一批核心城市的疑难项目。
最具标杆意义的是重庆湾项目。这个位于重庆“两江四岸”核心区的项目，前身因债权结构复杂、重组难度极大而长期停滞。重庆市南岸区成立工作专班历时三年推动市场化重组，中国长城资产量身定制“债务重组+新增融资+品牌共建”方案，融创作为操盘主体统筹产品营造与营销实施。2026年7月，重庆湾首次开盘，成交181套、销售总额达7亿元，刷新重庆近五年来住宅项目首开的成交套数、面积与金额三项纪录。
类似的案例还有上海外滩壹号院和上海壹号院。2025年，上海壹号院以超220亿元销售额登顶全国单盘销冠。2025年全年，融创合计盘活12个核心城市的地产项目，预计可从中获得约112亿元资金。
上海外滩壹号院项目
在轻资产代建领域，融创与中信金融资产合作的武汉湖畔大观，2026年6月登顶武汉江夏区新房住宅网签套数排行榜。融创华中区域还中标了“武汉光谷湖畔捌号项目”的开发管理及销售服务。这些项目采用的“中信持股、融创操盘”模式，正是新战略中“资管+建管”协同的雏形。
此次收购的而今管理，则是一支现成的轻资产“正规军”。据公告披露，而今管理已累计签约73个项目，合约面积约834万平方米，项目分布于浙江、安徽、福建、上海、江苏等核心区域。中指研究院数据显示，2026年上半年而今管理新签代建规模274万平方米，行业排名第16位。融创方面表示，收购将有助于快速整合并提升第三方建管业务拓展和管理能力。
在文旅和物业板块，融创同样在推进轻资产化。文旅板块已培育商业、冰雪、乐园、酒店四个独立发展的轻资产运营管理公司，其中冰雪管理公司“热雪奇迹”及与华住合资的“永乐华住”，在管第三方项目数量已超过自持项目。孙宏斌明确表示不会出售文旅资产，而是要通过运营能力实现价值最大化。
房企集体“减重”,行业未来增长点何在
融创的转型并非个案。自2021年下半年房地产进入深度调整以来，“探索新发展模式”已连续五年被写入中央经济工作会议。头部房企纷纷走上“减重”之路。
代建行业作为房地产轻资产转型的核心路径，已从“配角”走向“主角”。根据相关报告，在销售额排名前50的房企中，已有30家规模化开展代建业务，占比达六成。绿城中国2026年前七月代建业务占比从37.4%升至38.8%，成为抵御业绩波动的重要缓冲垫。华润置地构建“3+1”业务模式并完成REITs矩阵布局。凯德、黑石则以“基金管理+资产管理”模式穿越周期。
中指研究院预测，结合“十五五”期间城镇住房需求总量，房地产代建年均总规模将维持在1.5亿平方米左右。不过，赛道升温也意味着竞争加剧。2026年上半年，代建全行业新签约建筑面积约1.15亿平方米，同比增速由正转负下降2%，为过去五年来首次下降。头部企业新签规模有所回落，行业正从追求规模转向高质量发展。
融创此时入局，既非最早，也非最晚。其差异化优势在于：一是手握大量优质存量资产，这些项目本身就是管理能力的“练手场”；二是与AMC机构的深度合作已形成可复制的“AMC出资+融创操盘”模式；三是文旅、物业等多元业态的运营经验，使其在非住宅领域的轻资产管理上具备独特禀赋。
当然，转型之路并非坦途。从“盖房卖房”到“管房管钱”，融创这场转型刚刚按下启动键。从过往零散项目操盘，升级为资管、建管两大独立板块市场化运作，需要完成组织架构、考核机制、业务流程的系统性重塑。资本市场将如何为这个故事定价，尚待时间给出答案。
站在行业新周期回望，房地产行业正在完成一次底层逻辑切换：过去比谁敢加杠杆、谁拿地多；未来比拼谁的运营、管理、服务能力更强。房企的护城河正在从“囤了多少地”变成“能管多少资产”。而融创用1.23亿元买下的，正是一张通往行业新周期的通行证。
南方+记者 柴亚娟
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