碧桂园服务8月26日披露最新中期财报。这份中期成绩单上，一个数据差值得玩味：股东应占利润约9.5亿元，同比下滑4.6%；但剔除若干项目后的股东应占核心净利润达到16.19亿元，同比增长3.2% 。账面利润与核心利润之间近6.7亿元的缺口，是理解这家物管巨头历史包袱的窗口，也可能是判断其价值拐点的关键信号。
减值风险逐步出清，资产质量正在筑底
这6.7亿去了哪里？财报中对核心净利润的调整项清单指向明确：金融资产及合同资产减值损失净额高达10.6亿元，主要包括对关联方碧桂园的应收款减值拨备、第三方贸易应收款减值等。
此外，还有以股份为基础的付款开支、对外担保预计损失、商誉及其他无形资产减值等非现金或非经常性扣减。
换言之，公司主营业务的“造血”能力依然稳健，而大额减值更像是在主动“排雷”——把历史遗留问题加速出清，为轻装上阵铺路。
事实上，碧桂园服务的减值问题并非一日之寒。连续多年大额减值后，2026年上半年核心净利润重回正增长区间，同比增长3.2%至16.19亿元。有券商此前预判2025年已是核心净利润的底部，这一判断正在被验证。
独立性显著增强，第二增长曲线初具雏形
值得关注的是，公司对关联方欠款的风险敞口已大幅压缩。业绩公告显示，非业主增值服务（主要为关联方服务）收入已降至2.34亿元，同比下降20.2%，占总收入比例不足1%。
在此前的2025年业绩会上，管理层曾明确指出，关联方收入占比已从2018年的20.3%降至2024年、2025年连续保持在1.1%的水平，已摆脱对单一关联方的依赖。这意味着碧桂园服务的命运与母公司房地产销售的绑定程度，已降至低点。
这意味着，几年前依赖关联方“输血”的发展模式，如今已基本告别。
与此同时，独立市场拓展能力持续验证。公司营收同比增长5.7%至245亿元，毛利同比增长3.3%至44.4亿元，规模底盘进一步夯实。在物业管理行业从“规模竞赛”转向“质量竞争”的新阶段，庞大的业主基础本身就是一座待深挖的金矿——2026年上半年社区增值服务收入增长18.3%至23.08亿元，便是最好的证明。
财务韧性方面，公司期末银行存款及结构性存款达161.82亿元，资金储备充足，抗风险能力进一步增强。上半年公司持续在公开市场开展股份回购，总计回购规模3499.5万股，回购金额约1.9亿元，彰显了管理层对公司长期发展前景的信心。不派发中期股息的决定，则体现了管理层在行业调整期保留足够财务弹性的审慎态度。
综合来看，碧桂园服务这位物业“老大哥”身子骨依旧硬朗：公司的日常经营没出大问题，甚至还在变好，真正拖后腿的是过去留下的“历史坏账”。
未来，当减值出清接近尾声、独立性进一步增强、新业务逐步贡献增量，这家物管龙头有望迎来盈利与估值的双重修复。不过，目前整个行业还面临物业费降价压力、收缴率下滑、商誉减值的不可预测性，仍有可能继续影响碧桂园服务的报表利润。
专题
冷眼看财报
南方+记者 周中雨
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